疫情三年，香港一直在努力跟内地通关，如今内地跟香港疫情都已经过去了，两地也是正式通关了。可问题就是这段时间去香港的内地游客却少了很多。香港已经不再是内地游客的旅游天堂了。
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香港这个地方的经济如今几乎是内地在维持的，特别是零售、旅游、购物、娱乐、酒店等等行业。过去香港堪称是内地游客的购物天堂，去过香港的朋友就知道，香港几乎遍地都是购物中心，在这些购物中心里面，几乎都是内地游客。香港每年可以销售全球10%的奢侈品，其中几乎9成以上都是内地游客买走了。
可是如今这种盛况不再，有人可能会说，这是不是疫情之后，旅游业还没复苏的原因。事实上这已经不是疫情的原因，而是时代改变了。
对于香港来说，没有了内地游客，最后影响最大的就是商业地产了。这是香港富豪们赖以生存的核心。不管是娱乐、餐饮、购物、酒店的背后都是需要商业地产物业来支撑，过去内地游客多，这些行业都抢着租物业，所以造就了香港繁荣的商业地产。
以四大富豪为首，他们几乎控制了香港大部分的核心物业，他们把这些商场、写字楼、公寓租给这些从业者，并且从中获取惊人的租金。仅仅是新鸿基一家公司在香港的租金收入每年就高达200亿。
四大家族在香港的总租金收入每年大约是400亿，如果算上包玉刚家族，那么就更多了。巅峰的时候每天大约有20万的内地游客涌入香港，这些人在香港旅游、购物、住宿、吃饭、看电影等等，给香港带来巨大的经济收入。
可是如今恢复通关之后，每天的游客也只有十来万，几乎少了一半。那么为何会这样呢？过去香港的优势是非常明显，因为关税方面的优势，所以在香港购买各种奢侈品、高档电子产业的价格优势明显，甚至过去有大量的在从事代购工作。
另外过去内地跟香港在娱乐方面的差距明显，比如说很多外国电影会先在香港上映，然后再在内地上映。于是珠三角的很多年轻人就会跑到香港抢先看。另外过去很多人会去香港的迪士尼、海洋公园等游玩，去维港看夜景等等。
可是如今这些在内地都是唾手可得。以购物为例子，过去几年因为很多人无法去香港，因此很多奢侈品品牌也在内地重新布局，很多门店甚至进入了三线城市。另外国家大力发展海南，这让游客也可以在海南买到打折的奢侈品。另外现在电商也是非常方便，甚至还有很多海外代购。香港不再是内地消费者唯一的选择。
抛出购物不说，去香港景点也是非常有限。香港没有什么人文的景点，也没什么自然风光。现在上海也有迪士尼，内地游客不必去香港就可以玩迪士尼。另外迪士尼如今的吸引力也是不高。
如今很多三四线城市都有大型的游乐园，万达、融创、方特等等连锁的品牌在全国各地建设了大量的游乐园，这让香港两大游乐园的优势不在了。
另外过去很多人去香港是为了看中环的夜景，高楼大厦给人一种极度繁荣的感觉。如今别说去北京、上海、广州、深圳这些地方了，就是很多二线城市也有大量的摩天大楼。内地老百姓对于这些东西也不觉得新鲜了。
换句话说，随着内地旅游的崛起跟多样化，香港的优势已经不复存在了。这就好像香港电影如今辉煌不再一样。关键这个趋势已经不可逆转了。未来香港估计只有在金融上会保持特殊的地位，其他方面的优势都会慢慢失去。
当内地游客不再热衷于香港之后，香港的零售、酒店、娱乐、餐饮等等都会走下坡路。仅仅依靠700万的本地人是难以维持这个繁荣的市场。
那么最后租金就会大幅度下滑，过去动辄一家铺子年租金上千万的情况不会存在了，香港一样会出现大量的空租商铺，租金单价也会大幅度下滑。如果你去过香港的铜锣湾就知道，过去这里租金非常高是因为到处都是奢侈品门店。除了奢侈品门店外，几乎有很少业态可以维持如此昂贵的租金。
当租金收入大幅度下滑之后，李嘉诚、李兆基这些地产富豪他们的根基就会动摇了，而属于他们的四大富豪时代也终将过去。
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